北京经济报与北京市大型房地产开发企业——北京天鸿集团一起曾经召开过"曙光花园未来发展研讨会"，旨在通过对北京市绿带工程的第一个试点小区——曙光花园的开发实践的分析与研讨，探求一条符合未来住宅发展方向并能更好实现绿带工程建设的模式。
那次研讨会邀请了来自政府官员、国内著名的规划专家、建筑专家、景观专家、环境专家、智能化专家及关注房地产发展的媒体记者们，济济一堂，畅所欲言，分别从不同角度为绿带工程建设和住宅发展的趋向提出了各自的观点。
观点一：数字化时代的到来，人们对居住的要求从自我的居住空间提升到转向生态化大环境的选择
与会专家一致认为，当芯片与宽带的兆赫取代马达与道路的公里成为我们这个时代的新动力时，城市的主题与内涵也随之演变，商品的流通让位于人际的沟通，在即将过去的工业与贸易时代，主角是商品流通，交通构成了城市的动脉，城市的一切围绕着交通而构建。进入数字化时代，物质产品的流量已经大大的减缩，芯片与电子元件等凝聚了核心技术的产品只需要空运，其他的一切将在销售市场当地制造。而凝聚了知识产品和创新能力的人成为最重要的策略核心，人性化的环境与人性化的关系为选择的第一要素。
曾经为了追求工作效率而牺牲了自己的居住质量，这一切只因为工业城市的核心是效率与商品，而非人性。高科技时代的来临使城市形态发生了变化，数字时代有着另一种效率观：人成为最关键的因素，自我发展与个性自由成为最热门的潮流；重视自己、重视人甚至是重视所有的生命。高科技时代要求城市的形态必须是人性化的。参照硅谷等一些时代前沿地区，不难发现这样一些预兆着未来的特征：
高科技圈与生态圈有着天然的联系。知识经济已经改变了城市发展的规则，这些高技术的中心往往并不出现在大城市中心，而是发源于生态良好的中型城市或边缘城区，像硅谷就坐落在一个山谷与海湾之间的优良的天然生态圈内，由一连串风景优美而富个性中小城区互相连接而成，这些高科技中心其实就是一个巨大的公园，在这个公园中，可以发现许多像亲水、运动、自然、重视家庭价值等符合人类天性的传统居家理想内容都得以复兴。而这一切与高技术的发展是非常和谐一体的。在这样高生态与高科技平衡的公园化城市里，科技解放人性。由于更好的健康与休闲，硅谷的新人类如同拥有了无限的能量将科技不断推向新境界。
不同于传统的大都市城市建立在商圈的基础上，初现雏形的未来城市形态将构筑在生态圈的架构中，生态代表着城市的未来。随着知识经济日益深入我们的经济，我们的社会和我们的生活，一个渗透着硅谷意识的中产阶层新人类将崛起，他们所喜爱的生态公园城市式的环境将成为居住选择的第一要素，生态居住成为高科技时代的主流。
观点二：生态型住宅的出现，地理位置和不可复制的自然资源是必要条件
据有关政府官员介绍，一直作为京城蔬菜供给基地的京西，随着商品经济的丰富而逐步转变为京城"供氧"的基地，因为大面积的绿带建设和昆玉河的顺利改造完成，为京西实施"绿谷氧吧"计划创造了最有利的条件。
京西拥有丰富的生态资源与完善构成，在西山玉泉山谷和昆玉河绿带围合中，形成极为良好的多层次生态与景观环境，绿化，亲水、上风，是北京历史上皇族显要的行宫别院之地，昆玉河自昆明湖至玉渊潭，串联着京西风华精英之地，自西向南为京城带来玉泉西山风水之源每日衍生的最新鲜空气和水流，西山山谷像一个庞大的聚宝盆容纳了三山五园等几乎全部的京西地物名胜，在西部两大主要天赋资源昆玉河生态动脉与西山名胜板块包容之间，京西的生态圈构成了一个数百公顷真山真水的超级城市绿谷氧吧。优良的生态圈应由亲绿亲水、气候、风水之源三个不同层面构成：在曙光，这种层次感相当的完美。
第一亲绿和亲水层：东缘环绕着兼负北京水源导入与新城市标志双重功能的昆玉河与115公顷百米宽的城市绿带，南面玲珑公园的开阔坡形绿地与景观；西部展开著名四季青乡的大面积珍品蔬果农园；北部屏护着作为曙光工程重要部分的49公顷自然森林公园和以人文休闲为主题的鲁艺公园。
第二气候层面为紫竹公园、钓鱼台国宾馆与国内最大的北京动物园三处的绿地，森林和水面构成的绿肺地带，形成对城市中心污染的自然屏障。加之周边为高校区多年的成荫绿地，机关区成片的开阔地和规划中的西四环绿带。没有任何污染源和污染史。
第三风水之源层面：西山山脉和昆明湖传统上认为是北京的风源和水源。而且新的水源也由昆玉河这条京密引水渠导入；曙光的生态资源也形成了未来不同尺度范围的多个景观层次的资源基础架构；同时，曙光区域由较为开阔的地块构成，这种区位的可塑性保证了曙光花园的优惠潜质在未来得以运用与发挥。
观点三：用20％的商品房开发带动80％的绿带建设，不仅将实现城市绿带的屏障功能，还将衍生出一批符合未来居住需要的生态小区
据规划专家介绍，发源于欧美的城市绿带主要有两大方面功能：
首先是城市规划功能，宽阔的城市绿带会将城市中心界定在一个合理的规模之内，保证城市中心的城市机能高质量的运转，促使城市形成一个分散化集团的格局。绿带将形成城市的纽带，沿绿带星罗棋布着公园、广场、酒店、俱乐部等各种景观与人文场所衍生资源，在绿带两侧形成高质量的人文居住地带。
其次是生态功能，只有在城市负载合理的情形下，生态才可能改善。否则，有着不断自我蔓延倾向的城市会不断形成生态问题，争夺与破坏原有的生态资源，无法保证生态环境的稳定。 城市绿带对北京有着另一层特殊的现实意义，可以作为风沙隔离带庇护北京城区免遭沙漠化的侵害，优化空气，生养水份，使首都真正成为首善之都。
与一般城市绿带工程不同，曙光工程由于集城市绿带与北京的新城市河昆玉河二位一体，无疑大大提升了其生态与景观品质。给缺水的北京一份希贵的城市山水风情。
曙光工程更大的现实意义在于：通过城市绿色景观带将人流带入曙光，利用城市绿带的宜居性沿昆玉河绿带形成一条亲水的生态居住走廊，吸收曙光工程所联结的中关村、紫竹、公主坟等西部核心的强劲需求，形成一条居住链。同时导入这些地区的城市资源进一步提升曙光花园的城市品质。
在曙光得天独厚的环境与区位条件下，发展出最理想的生态生活，成为曙光花园产品规划与设计的准则。
在曙光花园的产品理念中，生态的内涵由自然生态延伸到人际生态，不但发挥基于曙光天赋资源的生命力，也塑造整合社区的生命力。在这样的理念之下，社区不只是物质的，也是有生命的，持续的。
基于这样的理念，曙光花园精心架构了互动的环境、建筑、社区三大系统，推出京城独一无二的绿谷氧吧居住宅计划。
观点四：生态型住宅的真正实现，取决于小区规划是否以人性化的环境空间作为首要要求
专家们认为，在小区级的住宅项目中，塔楼比板楼对环境的影响小，因其对阳光的遮挡小。在建筑单体的设计中，外立面对人的视觉感受冲击很大，所以在规划中，应充分考虑采用错落有致的布局安排，对于以景观为优势的京西项目，还应充分注重层顶观景的需要。
在项目的规划阶段，应保证能够实现客户的各种生活需要，从户型空间到环境的设计都要注意功能多样化，像曙光花园这样，以居住公园的架构打破传统的院落格局，以环境为主，建筑分散在公园式环境中，形成更开朗的空间，同时以不同的主题软性区分空间层次与定义组团，形成潜移默化的心理归宿感。同时，曙光花园的居住公园不但提供自然生态与景观的动静享受，也注重营造生活乐趣。在山水包容之间，将社区的大片空间依其不同特质精心营造多元个性主题的居住公园：居住组团分设或风格，或地理，或园艺的主题园林；生产广场规划为国际知名超级卖场MAKRO2万平方米曙光店为核心的购物假公园；高尔夫推杆果岭休闲运动主题公园掩映在依昆玉河西岸绵延起伏的城市绿带内，呼应小区西南部的竞技体育公园。
观点五：生态型住宅的智能化设施一方面要方便人的居住生活，另一方面更要注意对环境的爱护
林教授认为，作为生态型住宅小区，满足人们生活需要的智能化设施和数字化实施是必不可少的，如安防系统、高速网络系统、通讯系统、直饮水系统等等，另外，还应该具备对环境关注的设施，如垃圾分拣系统、减少废弃物、污水的设施等。
生态住宅中的"生态艺术类"，主要提倡以艺术为本源，最大限度地开发生态住宅的艺术功能，把这类与艺术衔接的生态住宅当成艺术品去创造，去营造，使这类住宅无论从外部还是内部看起来都是一件艺术品。它对住宅的形状、色彩、光影、饰物到造型、氛围都有着严格的要求，使人进入这类住宅的感觉，如同是在一件大艺术品中。
生态住宅中的"生态智能类"，主要是以突出各种生态智能为特征，最大限度地发挥住宅的智能性，凡对人的居住能够提供智能服务的可能装置，都在适当的部分被置入，使主人可以凭借想象和简单的操作就可以达到一种特殊的享受。例如，它的房间可以自由旋转，可以根据不同季节与时间调整阳光对室内的照射和温湿度，并可以主动提示人们所作所为，可以自动烧饭、做菜、洗衣、按摩、打扫、除尘等多功能。这类住宅自身就是具有一定智能的高级保姆，也可以说它是使人变懒的一种机器。
曙光花园导入人性化居住观念，设置高速网络、独立暖炉加地表辐射供暖系统、家庭警报和可视对讲智能系统等众多先进系统和创新产品。
观点六：生态型住宅小区，除了在建筑上符合发展趋势外，更重要的是小区能有完善的社区系统以及关注下一代成长的教育系统
专家们认为，只有物业产品的优点转化为长远的生活利益，一切才有意义，完整的社区系统是保证实现这种转化必不可少的因素。
完整的社区系统包括： 生活必备配套系统：完善便利全天候制的生活配套包括超市，便利店，家政中心，钟点工服务中心，社区诊断与救护中心，餐厅，养身护理中心，康娱场所，银行，邮政，商务中心等；
会所系统：不仅规划了促进家政乐趣和邻里人情的社区会所，更精心设计了全程的正规教育系统和丰富情景熏陶的儿童大学式两位一体的儿童会所，实施曙光新生代计划；
人情天堂：以社区生活情趣为主题，专门营造一个邻里生活天堂，设有家政艺术俱乐部、折扣情报站、地下美食城、爱车一族、另类空间、笔话笨拙馆、AV特快、美书大观、养生堂、DIY大赏、社区吉尼斯、综合全能室等。置身其间人情融融，留连而忘返；
严谨的学校教育体系：托儿所，幼儿园，小学和中学四位一体构成完善严谨的全程知识教育系统，培养知识经济时代的未来主人；
新生代全面培育计划和生动的情商发展体系：专设培育新生代之会所，设有生日墙，博物室，小小总统府，童军堂，工艺小大师，社区大使、剑道馆，护生使者，爱孝听、零花钱俱乐部等适于不同年龄层的社区。于生活感化间塑造兼具高尚品格和优秀素质的社区新人类。
观点七：大型生态居住区的实现需要大规模的同期开发来保障实现
专家们认为，对于一个大型的冠以生态住宅的小区，规模不是简单的数量问题：发展的重心由建筑转向"建筑间"，在项目规模增大的同时，项目的发展内涵也有所变化。随着发展尺度由住宅增大到社区乃至城市，项目中的社会性成分变得更为重要，项目也变得复杂化。发展商不但要考虑物质建筑的完成，也要更加关注项目多个层面的各个部分之间的关系，这些关系影 响着一个发展中区域的环境质量。
除了城市规划之外，区域的发展模式对未来居住与生活的影响也越来越深，制约与影响着规划的质量实现，以至于有一批城市发展专家认为：规划决定了静态的城市，而从动态的观点，发展策略对区域实际形态有着更大的影响。
曙光花园项目所处的地块为东河、西山、南塔、北园，四面城市道路围绕，为一个独立的西部城市单位片区，面积达到29.7公顷。规划为由多种不同环境艺术主题居住组团、购物假日公园和休闲与竞技运动公园3个大型公园式环境共66万平方米的亲绿亲水多样化生态居住公园社区。面对这样一个规划目标先进、规模庞大、时间跨度长、社区内外关系紧密的项目，需要发展商一方面需要高效的全方位导入设计、管理、营建、市场、物业等资源，另一方面要求发展商在项目管理上对进度、形态有精准的整体协调。否则基于先进规划的未来居住质量就相当难以保证和实现。天鸿集团在积上千万平方米发展量和数个超级项目运作的经验基础上，借鉴国外先进成功经验，创北京之先，以纵向资源整合集团的现代模式代替传统的横向同业分片集团模式运作曙光花园项目。保证了曙光花园这个高标准项目的运作质量。
天鸿集团董事长李发增表示：曙光花园的开发要在充分研讨和设计的基础上，全面实施、一步到位，力求在今后一年多的时间内，将整个小区全部实施完毕。以独家发展商整合发展一个大规模的项目有着以往分片发展方式不可比拟的优势，而且会成为未来项目发展模式的主流。需要强调的是，这种先进的发展模式对此类项目的发展商有着较高的要求：
·必须是有足够实力的发展商作持续不断的投入和对外部资源有足够吸引力方能保证采用这种发展模式的项目成功；
·由于这种项目发展模式相对的复杂性，需要发展商具备该方面的经验也是相当重要的一个条件。曙光花园由于发展商天鸿集团集千万平方米面积的发展经验，又承担了采用同样模式发展的新城级规模的回龙观文化居住区，并因项目的成功获得市场与社会的良好反应，有足够的操作该类超级项目的能力。
·开发商的声誉与实力足够吸收各环节最佳的专业资源，形成开发的纵向大集团。
·有整个大环境形势推进的配合，需要城市规划与政府公共资源配置的大力支持。66万平方米的曙光花园由一家发展商独立承担发展，对景观环境、会所、社区服务中心、学校、酒店公寓及超级市场等公共利益投入可以通过内部化获得回报。因此天鸿集团对曙光花发展的标准基于整体价值的最大化，即整个社区的整体受益最大化。
发展过程的整体均衡、协调与控制。
在分片发展的模式下，往往进度参差不齐，由于各个发展商的发展能力不同，发展计划也不同，加上地块分头招商进度不同，所以分块发展的区域往往会形成相差悬殊的物业形态，一边是已竣工入住的楼盘，相邻地块却可能仍然是一个巨大工地，产生一系列的环境问题：夜以继日的机械车辆的轰鸣噪声，粉尘满天，道路肮脏拥挤，安全风险较大。极大的干扰了周边住户的生活品质和区域环境。以北京的某些情形看，由于区域发展规模扩大，这种干扰甚至延续10年之久。对居民的居住品质的损害由此可见一斑。另一个明显的弊端则是大型公共设施最后才能完成，而且往往会延期建设、竣工与开业。业主可能要长时间忍耐生活的诸多不便。
发展商的发展分期规划将规模巨大的曙光花园分解为一系列相对独立的渐进发展阶段，每个进阶的项目的进度与环境同步完成。 同时，服务于整个社区的万客隆、错层车库等大型设施也将在先期完成，构成相对独立的完整的生活环境。而下一个进阶的发展完全不干扰前期住户的生活质量，最后，所有的进阶构成一个集约有富层次的完善生活体系。
由于采用了独家整体发展的模式，使得发展商可以考虑更优化的资源规划，使生态小区呈更高效的层次化资源配置架构。这种架构至少有两方面的优势，在仔细区分曙光花园这样一个大规模社区住户的各种不同需求的基础上，一方面将拥有的资源在邻里--组团--社区等多组怪次作集约化的安排，住户群体有一个更全面的生活满足；另一方面，在一个发展商的背景下， 配合居住形态的规划，这些资源被安排为居住、运动休闲、购物乐趣等不同的主题，并且相互之间可以共享。如此形成了一个多元化的资源架构，住户有了更多的资源受益的选择面，可以根据不同情形下的需要选择不同的资源。此外多元化的资源分布也无形中强化了住户间的交流。
大规模整合发展的模式使得发展商可以根据不同的条件和发展要求有意识的引导社会形态的形成，一个大规模社区的居民阶层是多元化的，通过不同社会阶层的最佳匹配以及根据这些不同阶层的需要配置相应的功能及资源。共享开放的架构促进住户间的进一步交流，形成一个氛围宽松的社区环境。
整合开发模式全面降低成本，提高效益。更经济的发展成本来源于：
·规模化生产的效益
整个过程的一致化可以节约管理与经验成本。在曙光花园的整个发展过程中贯彻ISO标准，不仅节约了成本，更保证质量。 在质量目标下，可以整体成本最低为导向，通过优化发展与建设流程取得。在分片发展的模式下，各个发展商追求各自的最低成本却往往会形成矛盾而导致整体成本的增加。最重要的是整合发展的模式保证了发展商可以从这种整体成本的节约中收益。
·更低的社会成本
同样由于利益可以内部化，这种发展模式可以纳入社会问题的成本予以综合衡量。一个亲和的居住环境可以避免相当多的社会问题，这些问题在以往的分片发展的大规模社区中比较明显，而在整合发展的模式下曙光花园通过社会形态的整体先期规划和塑造公园式的积极空间大减少类似的问题。
更经济的居住效益
在整合发展的模式下，曙光花园住户可以有更多资源可以共享，有更大的生活圈与空间，更丰富的环境，有更符合偏好习惯的环境分层。
·更好的社会效益
对内凝聚了社区的向心力：曙光花园社区环境是开放的，同时文化是多元的，整个社区的社会形态具有更完善的层次性，因此通过公园环境的塑造为邻里之间的沟通与交流提供了更多的场合，容易形成住户之间，住户与社区之间更为积极和密切的关系，形成一个良性互动的宽容人际社会环境。同时这种社会效益也是外向的，提升了住户及社区的形象，从而使得社会效益可以转化为品牌价值。进一步而言，一个优质的大规模社区会提升整个周边区域的品质。
·提升知名度和地标性
大规模整合发展的项目有着一系列识别优势：规模宏大有利于吸引更多的注意力；由一家发展商整体发展的一体化项目由于目标集中更容易被外界认知；这些认知优势结合社区的品质及资源集中的优势使得曙光花园具备成为曙光区域地标的条件，成为吸引更多的外部流动资源进入中心和发展的平台。例如著名超级仓储卖场万客隆超市的入驻形成曙光地区的人流中心和零售业聚集的核心，进一步提高了社区的附加值。
基于发展模式带来的上述认知优势，对外提高住户和社区的形象，对内则凝聚了居住亲和力；同时经由住户的社会关系传播，形成口碑，也提高了物业的品牌价值。
·地标价值
在大规模整合式发展模式下形成的曙光花园等项目，由于其具备了环境更完善，更具经济价值和更高的社会知名与认同等形成区域地标的条件，吸引了城市的流动资源向曙光地区流动并且向曙光花园这样的区域地标倾斜。
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