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今年的三线城市乃至四线城市必将持续迎来中国房地产的第三次浪潮。虽然住宅仍是三线城市的主升浪，但商业地产由于其特殊性（中心地段的稀缺性，价格的全国趋同性和外来城市人口的增长性和商业结构的空白点等）无疑将是龙头板块！
中小城市商业（地产）的四大特点和趋势
2004年全国房地产总实现投资13，158万元，其中住宅投资8837万元，占67。2%，商业用房投资1724万元，只占13，1%。但由于一直延续至今的关于一线和二线城市商业（地产）的争论此起彼伏，尤其商业地产汹涌澎湃的投资浪潮和花样翻新的租售手段更是推波助澜。以至于有业内人士把2004年称为“商业地产年”！
北京2004年的商业地产的均价近2万元/平方米，一线城市商业地产的最高售价10万元/平方米实属正常，甚至位居二线城市的北方明珠大连竟开出14万元的天价！但在一片繁荣和热炒中，也爆出了象北京首创开发的“第五大道”和“巨库”等著名项目的危局。包括以“订单地产”闻名的万达第一批商业广场也未能幸免。于是又有专家预测2005年是“商业地产投诉年”。业界诟病商业地产失败的原因一般有三：
一是所谓的用房地产特别住宅项目的理念和模式操作商业项目，有资料统计，目前中国购物中心的投资结构中，地产商占56%，零售商占29%，投资商占13%。矛盾在于地产商不熟悉商业运营规律和特点；区别是住宅卖给的是终端客户——居住者，而商业卖给的是商业运营商和投资客，而不是终端客户——消费者。这里就有一个脱节的问题也有一个评价的角度，如果一个商业项目最后经营失败，而开发商前期销售是成功的那么开发商是不是失败？因为按照中国房地产短期销售的特点，开发商把房子销售出去就是成功的。但从一个项目的持续经营和整体商业环境看，这还不能说是完全的成功。如果一个项目的结局是以不断的贬值和萧条为代价，势必影响企业形象并导致城市整体商业环境的恶性循环。
二是没有选择不动产的经营方式即没有采取出租物业长期经营和稳定回报的模式，与资本市场和国际惯例相差甚远。
三是资金来源和创新经营单一，银行贷款的短期性和金融衍生品的匮乏，导致国内商业（地产）的高风险和高利润并存。
四是总量的趋于饱和和结构性的短缺以及区域性规划布局的失调同样也成为困扰国内商业（地产）的重要原因。
所以本篇文章特别要澄清一个概念即商业地产不等于商业，有些项目作为地产项目（短期销售标准）无疑是成功的，但作为商业项目（长期经营）却往往是失败的。
而且犹为不能忽视的是在宏观商业地产的现象和评判中，与一、二线城市商业（地产）的此起彼伏相比，三、四线城市的商业（地产）却呈现相对的稳定性和差异性：
一，布局上几乎还是一个中央商业区和一条商业大道：
中小城市由于地域范围小、人口规模限制和经济发展的相对滞后，基本上还是一个商业中心状态即全城最大的商业设施几乎都集中一个市政广场的周围或分布在本城的所谓“长安大街”两侧，不象大都市已经形成多个副商业中心和区域商业中心（甚至由于郊区化的快速发展，已经出现郊区型购物中心，预计2008年北京的郊区购物中心比例将达到30%。），全城市民乃至周边的县镇农民都习惯于周末和节假日进城和逛街。商业中心或商业大道成为中小城市现代都市生活的标志和象征！不仅是百姓生活和休闲的中心，也是一个城市公共活动和集会的中心。因此更是寸土寸金的地带，中小城市住宅无论在价格上还是质量上很少出现一、二线城市的高端产品，但商业却能产生与大都市媲美的产品和价格。商业地产可以说是所有城市房地产产品品种中最有爆发力和趋同的产品类型，中小城市中心商业通常都能达到（1万元—3万元）/平方米的售价区间。
二，体制上还是以国营或国营主体的商业为主流：
由于中小城市经济和观念相对落后的原因，基本还沿袭着上个世纪计划经济的商业模式即每个城市都有一座百货大楼和商业大厦，甚至到了二十一世纪的今天其规模和实力一般也是中小城市中体量最大的。而且消费者也认国营的招牌，心理上和习惯上认为最可信忠诚度最高。人们要的还是所谓安全可靠的感觉而不是增值服务的理念。但是一些民营和股份制甚至外（合）资的新型的购物中心和大型超市也正奋起直追并大有瓜分之势。而散布在住宅小区的底商和区间型的街区商业犹如星星之火但无法成为主流和时尚，只能甘居满足日常生活之便的补充地位。这与大都市新兴商业（外资超市、主题和专业购物中心和SHOPPINGMALL等）已成鼎立之局并后来居上的形势还有相当距离。
三，业态上基本是百货和综合性商业占据半壁江山：
中小城市由于产业集群和职业结构的相对单薄和短缺，还为形成大都市的蓝领、白领、金领等的细分阶层；更没产生高校科研机构智力圈、外国人居住圈和文艺（化）圈等时尚群落等。因此大众消费依然是主流，对应的商业配套也是以传统的百货业和综合商业中心为主体，主要是满足市民购物的基本需求，很少出现现代SHOPPINGMALL的集购物、休闲、游乐、文体甚至学习等一站式的商业设施和服务方式。这从商业规划和建筑设计、室内装饰和商品布局、管理模式和服务理念等方面就可以对比出较大的差异。几乎都是地下一层是生活超市，一楼是化妆品或珠宝首饰，二楼是鞋帽，三楼、四楼是女装、男装和童装，五楼是家电，顶多六楼加个餐饮超市和游戏厅等。所谓品牌和消费者一样也是三六九等同堂，还保持着计划经济年代的大家庭氛围。主题商业和专业商业（除了建材和家具外）几乎是空白。唯一新颖的是几乎每个城市都开辟了一条步行街，而一直长盛不衰的还是蔬菜水果和日杂等物美价廉的初级批发市场类型。
四，价位上依然以中低档为主流：
由于中小城市普遍消费水平较低，在加上金字塔高端消费阶层小，因此商品和价格甚至租金和物业管理费相对于大都市都属于中低档。一线品牌尤其是国际大品牌缺位。而且主要商业机构的商品（牌）重复率和国内品牌占有率都在80%以上，因此本城的大款和眷属们购物大都要去一、二线城市甚至香港方能尽兴和彰显身份。
虽然中小城市的商业（地产）还存在着以上四大弱势，但也恰恰为未来的预留了发展和细分空间——因为随着中国城市（镇）化进程的加快，房地产行业的纵深发展，特别是一、二线城市在2004年12月11日零售业全面对外开放的竞争白热化的推动，尤其是中央政府继开发大西北、振兴东北和中部崛起等均衡发展战略的推进包括地方政府见政绩出形象的内在动力驱使，落后区域的经济发展尤其是中小城市在一、二线城市示范效应的带动下，今年的三线城市乃至四线城市必将持续迎来中国房地产的第三次浪潮。虽然住宅仍是三线城市的主升浪，但商业地产由于其特殊性（中心地段的稀缺性，价格的全国趋同性和外来城市人口的增长性和商业结构的空白点等）无疑将是龙头板块！
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